Концепция оптимизации системы управления муниципальным сектором экономики в сфере ЖКХ с учетом реформы местного самоуправления


В настоящее время в Российской Федерации осуществляется реформа местного самоуправления. Реформа предусматривает, в частности, обязательное формирование муниципальных образований на двух территориальных уровнях - в поселениях и муниципальных районах с разграничением и закреплением за каждым уровнем своих полномочий по решению вопросов местного значения. Это означает, во-первых, преобразование большинства существующих муниципальных образований, а именно районных муниципальных образований в совокупность муниципальных образований двух уровней – поселений и муниципальных районов. Во-вторых, часть городских и сельских муниципальных образований станут муниципальными образованиями «второго уровня», т.е. будут входить в состав муниципальных районов.
Одной из основных целей деятельности органов местного самоуправления является обеспечение комфортных условий проживания населения на территории муниципального образования. Для достижения указанной цели органы местного самоуправления наделены определенными административными полномочиями, соответствующим имуществом и бюджетом. Действуя от лица муниципального образования, органы местного самоуправления обязаны организовать квалифицированное управление муниципальным имуществом. Как показывает практика, в стоимости всего имущества, принадлежащего муниципальным образованиям, стоимость имущества в сфере жилищно-коммунального комплекса (ЖКК) составляет до 85%. Исходя из объемов имущества в ЖКК, его важности с точки зрения жизнеобеспечения муниципальных образований, организация управления этим имуществом является наиболее важной задачей органов местного самоуправления.
1. Существующая система управления жилищно-коммунальным комплексом муниципальных образований на уровне органов местного самоуправления
В настоящее время в соответствии с Федеральным законом от 28 августа 1995 года №154-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" под муниципальным образованием понимается городское, сельское поселение, несколько поселений, объединенных общей территорией, в пределах которых осуществляется местное самоуправление, имеются муниципальная собственность, местный бюджет и выборные органы местного самоуправления.
Можно выделить различные по масштабу муниципальные образования, а именно:
• районное муниципальное образование (включает в себя несколько поселений, не являющихся муниципальными образованиями);
• городское (сельское) муниципальное образование.
В не зависимости от типа муниципального образования на органы местного самоуправления возлагается решение следующих вопросов местного значения в сфере жилищно-коммунального хозяйства:
1) владение, пользование и распоряжение муниципальной собственностью;
2) содержание и использование муниципальных жилищного фонда и нежилых помещений;
3) организация, содержание и развитие муниципальных энерго-, газо-, тепло-, и водоснабжения и канализации;
4) организация снабжения населения и муниципальных учреждений топливом;
5) благоустройство и озеленение территории муниципального образования;
6) организация утилизации и переработки бытовых отходов;
7) организация ритуальных услуг и содержание мест захоронения.
В структурах местных администраций большинства муниципальных образований имеются подразделения, организующие решение вопросов местного значения в жилищно-коммунальном хозяйстве. Их задача - организация управления муниципальным имуществом в жилищно-коммунальном комплексе муниципального образования. В районных муниципальных образованиях указанные выше подразделения организуют работу жилищно-коммунального комплекса во всех поселениях (сельских, поселковых, волостных), входящих в состав района. Как правило, структур, занимающихся вопросами ЖКХ в составе администраций поселений в настоящее время нет. В некоторых случаях в администрациях поселений имеется специалист, выполняющий отдельные полномочия в сфере жилищно-коммунального хозяйства. Сложившаяся система управления ЖКК и предоставления услуг в районных муниципальных образованиях централизована и управляется из районного центра.
2. Реорганизация муниципальных образований в связи с реформой местного самоуправления
а) типы муниципальных образований
В соответствии с Федеральным законом от 6 октября 2003 г. №131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» (далее – Закон), основные положения которого вступают в силу с 1 января 2006 года, в действие вводится 5 типов муниципальных образований – это:
1. сельское поселение;
2. городское поселение;
3. муниципальный район;
4. городской округ;
5. внутригородская территория города федерального значения (в Москве и Санкт-Петербурге).
Таким образом, изменяются типы муниципальных образований. Из районных муниципальных образований образуется несколько муниципальных образований – городских и сельских поселений, а также муниципальный район. На территориях существующих в настоящее время районных муниципальных образований при реализации Закона будет образовано по экспертным оценкам от 5 до 18 муниципальных образований. Городские муниципальные образования будут преобразованы в городские округа, либо городские поселения, которые будут входить в состав муниципального района. Существующие сельские муниципальные образования будут преобразованы в сельские поселения, входящие в состав муниципального района.
в) распределение ответственности в сфере жилищно-коммунального хозяйства
В соответствии с Законом различные типы муниципальных образований имеют разные полномочия по решению вопросов местного значения на территории соответствующего муниципального образования.
Так, к вопросам местного значения городского и сельского поселения в сфере жилищно-коммунального хозяйства относятся:
1. владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в муниципальной собственности поселения;
2. организация в границах поселения электро-, тепло-, газо- и водоснабжения населения, водоотведения, снабжения населения топливом;
3. организация строительства и содержания муниципального жилищного фонда, создание условий для жилищного строительства;
4. организация сбора и вывоза бытовых отходов и мусора;
5. организация благоустройства и озеленения территории поселения;
6. организация освещения улиц и установки указателей с названиями улиц и номерами домов;
7. организация ритуальных услуг и содержание мест захоронения.
Городские и сельские поселения имеют один и тот же перечень решаемых вопросов местного значения. При этом этот перечень вопросов уже того, который установлен для муниципальных образований Федеральным законом от 28 августа 1995 года №154-ФЗ. Такие вопросы, как организация утилизации и переработки бытовых и промышленных отходов изъяты из перечня и переданы на уровень муниципальных районов.
К вопросам местного значения муниципального района в сфере жилищно-коммунального хозяйства относятся:
1. владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в муниципальной собственности муниципального района;
2. организация в границах муниципального района электро- и газоснабжения поселений;
3. организация утилизации и переработки бытовых и промышленных отходов;
4. содержание на территории муниципального района межпоселенческих мест захоронения, организация ритуальных услуг.
Вопросы местного значения, решаемые на уровне муниципального района, носят межпоселенческий характер.
Таким образом, часть вопросов местного значения, которые ранее решались на уровне районного муниципального образования перейдет в компетенцию органов местного самоуправления городского или сельского поселения, а часть вопросов, имеющих межпоселенческий характер, будут решаться на уровне муниципальных районов.
В компетенцию городских округов, в сфере жилищно-коммунального хозяйства, входит решение вопросов отнесенных к компетенции городских (сельских) поселений и муниципального района.
Наделение городского поселения статусом городского округа осуществляется законом субъекта Российской Федерации. Для городских поселений, которые будут являться городскими округами, перечень решаемых вопросов местного значения не изменится. Поэтому для городских округов не должно возникать новых организационных проблем, связанных с реформой местного самоуправления.
Перечень вопросов местного значения является определяющим фактором при установлении перечня видов имущества, которое может находиться в собственности муниципальных образований.
В соответствии с Законом в собственности поселений и муниципальных районов могут находиться различные виды имущества. Поселениям на праве собственности могут принадлежать:
• имущество, предназначенное для электро-, тепло-, газо- и водоснабжения населения, водоотведения, снабжения населения топливом, для освещения улиц населенных пунктов поселения;
• жилищный фонд социального использования для обеспечения малоимущих граждан, проживающих в поселении и нуждающихся в улучшении жилищных условий, жилыми помещениями на условиях договора социального найма, а также имущество, необходимое для содержания муниципального жилищного фонда;
• имущество, предназначенное для организации благоустройства и озеленения территории поселения, в том числе для обустройства мест общего пользования и мест массового отдыха населения;
• имущество, предназначенное для сбора и вывоза бытовых отходов и мусора;
• имущество, включая земельные участки, предназначенные для организации ритуальных услуг и содержания мест захоронения.
В собственности муниципальных районов могут находиться:
• имущество, предназначенное для электро- и газоснабжения поселений в границах муниципального района;
• имущество, предназначенное для утилизации и переработки бытовых и промышленных отходов;
• имущество, включая земельные участки, предназначенное для содержания на территории муниципального района межпоселенческих мест захоронения и организации ритуальных услуг.
Преобразование муниципальных образований приведет к распределению муниципального имущества жилищно-коммунального комплекса между городскими и сельскими поселениями, входящими в состав муниципального района, а также муниципальным районом. Это означает, что после возникновения на соответствующей территории нескольких муниципальных образований встанет вопрос о том, как в новых условиях организовать управление муниципальным имуществом и предоставление жилищно-коммунальных услуг.
Имущество, не вошедшее в перечни имущества, которое может находиться в собственности поселений и муниципальных районов до 1 января 2009 года должно быть отчуждено в порядке, предусмотренном законодательством о приватизации, или перепрофилировано.
3. Организация управления имуществом жилищно-коммунального комплекса муниципальных образований
3.1. Разграничение муниципального имущества в жилищно-коммунальном комплексе между муниципальными районами и поселениями
В соответствии с Законом имущество, принадлежащее районным муниципальным образованиям, будет распределено между образуемыми поселениями, входящими в состав муниципального района. Часть имущества будет передано вновь созданным городским и сельским поселениям, другая часть имущества будет находиться в собственности муниципального района.
Разграничение муниципального имущества между муниципальным районом и поселениями проводится в целях оптимального использования объектов муниципального имущества исходя из их назначения в процессе решения вопросов местного значения. Разграничение муниципального имущества должно осуществляться с учетом принципа территориальной принадлежности объектов муниципального имущества к муниципальному образованию. Территориальная принадлежность является определяющим фактором в процессе разграничения муниципального имущества между поселениями, входящими в состав муниципального района.
Передача прав собственности на объекты муниципального имущества от одного муниципального образования к другому муниципальному образованию осуществляется безвозмездно. Сведения об объектах муниципального имущества, на которые у муниципальных районов и поселений в процессе разграничения возникает право муниципальной собственности, вносятся в реестры муниципального имущества.
Серьезной проблемой на пути реформирования местного самоуправления остается отсутствие регистрации муниципального имущества. Для того чтобы распределить имущество между сельскими, городскими поселениями и муниципальным районом необходимо осуществить государственную регистрацию муниципального имущества. Только после регистрации права на имущество, это имущество может быть распределено. По экспертной оценке около 40% недвижимого муниципального имущества не имеет технической документации, необходимой для регистрации права собственности на это имущество. Действующим сегодня муниципальным районам для осуществления реформы местного самоуправления необходимы средства на восстановление технической документации, а также на оплату расходов, связанных с регистрацией имущества. Следует заметить, что стоимость восстановления технической документации может оказаться существенно дороже стоимости регистрационных расходов.

3.2. Особенности управления коммунальной инфраструктурой и многоквартирными домами
Управление коммунальной инфраструктурой и многоквартирными домами осуществляются на различных принципах. Управление жильем является потенциально конкурентным видом деятельности. Ресурсы, исходя из технологических особенностей их производства, предоставляются на монопольной основе.
Управление коммунальной инфраструктурой
В соответствии с законом «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» на органы местного самоуправления городских округов, городских и сельских поселений возложена обязанность организации электро-, тепло-, газо- и водоснабжения населения, водоотведения. Объекты коммунальной инфраструктуры могут находиться в муниципальной, государственной или частной собственности. В муниципальных образованиях, где объекты инфраструктуры находятся в частной собственности, реорганизация местного самоуправления не повлияет на существующую систему взаимоотношений по организации электро-, тепло-, газо- и водоснабжения населения, водоотведения. Могут измениться источники выделения бюджетного финансирования.
Иначе ситуация складывается в муниципальных образованиях, где коммунальная инфраструктура находится в собственности органов местного самоуправления. Управление коммунальной инфраструктурой могут осуществлять муниципальные предприятия, либо частные организации.
Муниципальные предприятия, как правило, владеют коммунальной инфраструктурой на праве хозяйственного ведения. Право хозяйственного ведения относится к вещному бессрочному праву. В процессе реформирования системы местного самоуправления может возникнуть ситуация, когда имущество, переданное в хозяйственное ведение унитарного предприятия, останется в собственности одного муниципального образования, или должно быть распределено между несколькими вновь созданными поселениями.
Смена собственника муниципального унитарного предприятия
В соответствии с Федеральным законом от 14.11.2002г. №161-ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» переход права собственности на имущественный комплекс муниципального предприятия к другому собственнику не влечет ликвидации муниципального предприятия, за которым имущество закреплено на праве хозяйственного ведения (в этом случае в устав унитарного предприятия вносятся соответствующие изменения). Таким образом, в результате реформы местного самоуправления возможна ситуация, когда муниципальное предприятие, как имущественный комплекс, будет передано от одного собственника другому. При этом будет сохранена не только организационно-правовая форма предприятия, но и система управления коммунальной инфраструктурой. Следует отметить, что муниципальное предприятие передается новому собственнику вместе с имеющейся кредиторской и дебиторской задолженностью. Вновь созданное муниципальное образование вправе отказаться от приема в муниципальную собственность имущества, как и у существующего собственника нет обязательств по передаче коммунального имущества.
В случае если муниципальное предприятие, осуществляющее управление коммунальной инфраструктурой, имеет высокую кредиторскую задолженность передавать предприятие от одного собственника к другому целесообразно только после проведения инвентаризации и реструктуризации кредиторской и дебиторской задолженности предприятия.
Проблему кредиторской задолженности можно решить путем ликвидации муниципального предприятия и передачи имущества новому собственнику (поселению, городскому округу, муниципальному району). Новый собственник обязан организовать управление вновь переданным имуществом. Для этого собственник может создать новое унитарное предприятие или привлечь к управлению существующие организации. При ликвидации унитарного предприятия необходимо будет решить проблему кредиторской и дебиторской задолженности.
При реализации реформы местного самоуправления в районных муниципальных образованиях типичной будет ситуация, когда одно муниципальное предприятие осуществляет управление коммунальной инфраструктурой, которая должна быть распределена между несколькими поселениями. Возможны различные варианты распределения имущества между поселениями.
Реорганизация муниципального унитарного предприятия
Если имущество, переданное в хозяйственное ведение муниципального предприятия, в соответствии с действующим законодательством, должно быть разделено между несколькими муниципальными образованиями (сельскими, городскими поселениями, муниципальным районом), сохранить муниципальное предприятие без его реорганизации не возможно. Обладание одним муниципальным предприятием имуществом на праве хозяйственного ведения, принадлежащего разным муниципальным образованиям не допустимо. Для того чтобы передать имущество, находящееся в хозяйственном ведении муниципального предприятия, нескольким поселениям необходимо сначала это предприятие реорганизовать путем выделения (либо разделения) или изъять имущество из хозяйственного ведения предприятия.
При реорганизации муниципального предприятия необходимо так поделить имущество между вновь созданными муниципальными предприятиями, чтобы каждое муниципальное предприятие выполняло работы, предоставляло услуги в пределах одного поселения. В этом случае созданное или реорганизованное муниципальное предприятие, как имущественный комплекс, может быть передано в собственность только одного поселения. Каждому поселению будет передано в собственность одно или несколько муниципальных унитарных предприятий, осуществляющих управление коммунальной инфраструктурой. Задолженность реорганизованного предприятия будет поделена между созданными предприятиями. Таким образом, одним из вариантов реализации реформы местного самоуправления, для случая деления имущества, находящегося в хозяйственном ведении муниципального предприятия, между несколькими поселениями, является реорганизация муниципального предприятия и передача имущественного комплекса предприятий в собственность поселений или муниципального района.
Такой способ распределения имущества между поселениями имеет множество недостатков. Серьёзной проблемой станет увеличение потребности в специалистах по водоснабжению, теплоснабжению, очистке сточных вод, механиков, сварщиков и др. Можно предположить, что деление движимого и недвижимого имущества между муниципальными предприятиями так же вызовет массу разногласий. Реорганизация муниципального предприятия может привести к потере управляемости коммунальным сектором и приведет к снижению эффективности управления муниципальным имуществом. В отдельных муниципальных образованиях провести такую реорганизацию предприятия будет невозможно.
Ликвидация муниципального унитарного предприятия
Возможна ликвидация муниципального унитарного предприятия и распределение коммунального имущества между муниципальными образованиями. На практике такое решение можно принять только в том случае, если в поселениях будут созданы организации, готовые взять на себя управление коммунальной инфраструктурой, или будут достигнуты соответствующие договоренности с существующими организациями. Ликвидация предприятия и привлечение или создание новых предприятий в коммунальный сектор позволит освободить коммунальные предприятия от обязательств существующего унитарного предприятия. При этом при ликвидации муниципального предприятия необходимо будет удовлетворить требования кредиторов, в том числе и за счет имущества. При реализации такой схемы распределения имущества между поселениями и муниципальным районом существенной проблемой может стать создание новых организаций, имеющих материально-техническую базу достаточную для организации управления коммунальной инфраструктурой.
В соответствии с Законом органы местного самоуправления могут участвовать в создании хозяйственных обществ, в том числе межмуниципальных, необходимых для осуществления полномочий по решению вопросов местного значения. Эти общества могут создаваться в форме закрытых акционерных обществ и обществ с ограниченной ответственностью. Образование межмуниципальных хозяйственных обществ позволит решать вопросы местного значения нескольких поселений, входящих в состав муниципального района. Норма о создании указанных обществ начнет действовать со дня вступления Закона в силу, т.е. с 1 января 2006 года.
Что касается обществ с ограниченной ответственностью в соответствии с Федеральным законом от 8 февраля 1998 года №14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» органы местного самоуправления не вправе выступать участниками обществ с ограниченной ответственностью, если иное не установлено федеральным законом.
Наиболее вероятно привлечение существующей организации имеющей опыт управления объектами коммунальной инфраструктуры, материально техническую базу, квалифицированные кадры.
Сохранение муниципального предприятия как управляющей организации
Из хозяйственного ведения муниципального унитарного предприятия может быть изъята часть имущества. В частности из хозяйственного ведения могут быть изъяты объекты коммунальной инфраструктуры. В этом случае в хозяйственном ведении муниципального унитарного предприятия останется движимое имущество, а также недвижимое имущество, необходимое предприятию для организации управления объектами коммунальной инфраструктуры. Собственником предприятия останется муниципальный район.
Объекты коммунальной инфраструктуры будут переданы в собственность сельских и городских поселений или муниципального района, которые для организации управления коммунальной инфраструктурой могут заключить договор с сохраненным муниципальным предприятием или иной организацией, готовой взять на себя обязательства по управлению коммунальной инфраструктурой.
В соответствии с Законом «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» в собственности муниципального района может находиться только строго указанное имущество, в обратном случае оно должно быть отчуждено или перепрофилировано до 1 января 2009 года. Поэтому в дальнейшем муниципальное унитарное предприятие должно быть приватизировано.
В настоящее время в соответствии с Федеральным законом от 21 декабря 2001 года №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», органы местного самоуправления могут быть учредителями открытого акционерного общества только в результате преобразования муниципального предприятия в открытое акционерное общество.
При акционировании муниципального предприятия на первоначальном этапе органу местного самоуправления будут принадлежать 100% акций общества, что позволит влиять на его хозяйственную деятельность. С одной стороны это упростит контроль за деятельностью общества, но с другой это чревато жестким администрированием, аналогичным в случае наличия муниципальных предприятий, а также не будет способствовать развитию конкуренции за рынок управления объектами коммунальной инфраструктуры.
Поэтому целесообразна продажа акций, находящихся в муниципальной собственности. В собственности муниципалитета может оставаться до 25% акций. В этом случае можно будет говорить об окончательной приватизации муниципального предприятия и привлечении частного бизнеса к управлению коммунальной инфраструктурой поселений и муниципального района.
Управление коммунальной инфраструктурой на основании договора
Коммунальная инфраструктура может быть передана в управление организации на основании договора. Имущество может быть передано организации любой организационно-правовой формы, включая муниципальные предприятия. Как правило, имущество передается в управление на основании краткосрочного (до одного года) или долгосрочного договора аренды имущества.
В соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации смена собственника имущества, переданного в аренду, не является основанием для изменения условий договора или его расторжения. Имущество, переданное в управление, может быть передано от одного собственника другому собственнику, при этом условия договора могут быть изменены только по согласию сторон.
Таким образом, если коммунальная инфраструктура передана в аренду муниципального предприятия или частной организации, то при изменении собственника имущества никаких изменений в системе управления этим имуществом происходить не будет. Изменения могут происходить по обоюдному согласию нового собственника имущества и организации осуществляющей управление этим имуществом.
В случае если арендованное имущество распределяется между несколькими собственниками, арендная плата распределяется между собственниками пропорционально доли стоимости имущества, переданного в аренду.
Договоры на управление объектами коммунальной инфраструктуры заключаются в форме долгосрочных (7-15 лет) договоров аренды с инвестиционными обязательствами. Договор аренды может заключаться как на отдельные здания и сооружения, так и на аренду предприятия в целом как имущественный комплекс. В соответствии с Гражданским кодексом договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок более одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор аренды предприятия подлежит государственной регистрации не зависимо от срока, на который он заключается и считается заключенным с момента такой регистрации.
Договор должен быть с четким определением конечных результатов и показателей эффективности деятельности арендатора (оператора). В соответствии с заключаемым договором коммунальная организация числит передаваемое имущество на забалансовых счетах, ведет учет имущества. В договоре необходимо предусмотреть обязанность оператора уплачивать собственнику арендную плату за пользование муниципальным имуществом. Арендная плата аккумулируется в бюджете (целевом бюджетном фонде). В договоре устанавливаются обязательства оператора по формированию и исполнению производственной и инвестиционной программ, по привлечению инвестиций и механизмы возврата привлекаемых инвестиций, регулируются вопросы права собственности на вновь создаваемые объекты за счет этих средств и другие вопросы. В течение срока действия договора оператор коммунальной инфраструктуры обязан предоставлять органам местного самоуправления информацию о том, как реализуются программы управления муниципальным имуществом.
Тарифы на коммунальные услуги
Серьезной проблемой реформирования органов местного самоуправления может стать дифференциация тарифов по муниципальным образованиям. Особо это касается сельских и городских поселений, которые будут созданы в процессе деления районных муниципальных образований. В настоящее время, как правило, тарифы на коммунальные услуги в масштабах района нивелируются, путем формирования единого тарифа на все муниципальное образование. Например, стоимость тепловой энергии зависит от типа сырья, используемого для выработки тепловой энергии, и может изменяться в пределах одного муниципального образования от 290 рублей за 1 Гкал до 3100 рублей за Гкал. В результате реформы местного самоуправления может произойти дифференциация тарифов, что наверняка вызовет недовольство населения.
Избежать дифференциации тарифов по водоснабжению и водоотведения, как правило, не удастся. В соответствии с Федеральным законом № 210-ФЗ от 30.12.2004г. «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса», вступающим в силу с 1 января 2006г., тарифы на водоснабжение и водоотведение устанавливают органы местного самоуправления, за исключением случаев, когда потребители муниципального образования потребляют менее 80 процентов товаров и услуг организаций коммунального комплекса.
Дифференциации тарифов на тепловую энергию по поселениям можно избежать при двух условиях:
1. коммунальная инфраструктура, принадлежащая различным муниципальным образованиям, передана в управление одной организации;
2. орган, устанавливающий тарифы устанавливает единый тариф на тепловую энергию для предприятия.
В соответствии с Федеральным законом №41-ФЗ «О государственном регулировании тарифов на электрическую и тепловую энергию в Российской Федерации» тарифы на тепловую энергию, поставляемую энергоснабжающими организациями потребителям, в том числе населению, устанавливают органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации (региональные энергетические комиссии). При этом в соответствии с Методическими указаниями по расчету регулируемых тарифов и цен на электрическую (тепловую) энергию на розничном (потребительском) рынке, утвержденными приказом Федеральной службы по тарифам от 06.08.2004г. №20-э/2 тарифы на тепловую энергию могут устанавливаться следующим образом:
1) РЭК устанавливает единый тариф для теплоснабжающей организации вне зависимости от количества источников тепла, изолированности систем теплоснабжения;
2) РЭК устанавливает для теплоснабжающей организации несколько тарифов, индивидуально для каждой обособленной системы теплоснабжения;
3) РЭК устанавливает тарифы, для предприятия, исходя из муниципального деления, для каждого муниципального образования устанавливается свой тариф.
Выбор способа утверждения тарифов для энергоснабжающих организаций является компетенция субъекта Российской Федерации.
Управление многоквартирными домами, жилые помещения в которых принадлежат различным собственникам
Жилищным кодексом введена новая концепция управления жильем направленная на демонополизацию спроса на жилищно-коммунальные услуги и на демонополизацию сферы правления многоквартирными домами. Органы местного самоуправления не могут принимать решений (за некоторыми исключениями) по поводу управления многоквартирными домами без учета мнения других собственников жилья в многоквартирных домах – граждан и иных лиц. Управление многоквартирными домами отдельные жилые помещения в которых принадлежат различным собственникам является прерогативой собственников жилья в многоквартирном доме. Согласно Жилищному кодексу собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
2) управление товариществом собственников жилья;
3) управление управляющей организацией.
Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Органы местного самоуправления единолично организуют управление многоквартирными домами путем проведения открытых конкурсов по отбору управляющих организаций в том случае, если в течение года после вступления Жилищного кодекса в действие не был выбран способ управления многоквартирным домом, либо выбранное решение собственниками не было реализовано.
Деятельность управляющих жилищных организаций является деятельностью по управлению конкретным многоквартирным домом. Цены на содержание и ремонт домов устанавливаются самими собственниками, что означает переход к пообъектному управлению, отмену перераспределения платежей за жилищные услуги между многоквартирными домами, отмену перекрестного субсидирования одних домовладельцев другими, переход к контролю собственников за управляющей организацией. Цена работ по управлению многоквартирным домом и предоставлению услуг по содержанию и ремонту жилья формируется индивидуально для каждого дома с учетом его состояния, дисциплины платежей и других параметров. Пообъектное управление позволяет проконтролировать целевое использование платежей собственников жилья в разных домах, обеспечивает зависимость стоимости управления от объемов выполняемых работ (например, собственники в одних жилых зданиях пожелают иметь дополнительный объем услуг по сравнению с собственниками в других зданиях). Управление на уровне каждого дома позволяет сравнивать работы, выполняемые разными управляющими, создает условия для развития конкуренции в сфере управления жильем, привлечения инвестиций в жилищный сектор.
Учитывая, что процесс создания товариществ собственников жилья, обеспечивающих возможность собственникам помещений самостоятельно организовать управление многоквартирным домом, идет крайне медленно, можно предположить, что в среднесрочной перспективе органы местного самоуправления будут играть достаточно большую роль в организации управления многоквартирными домами. В этой связи необходимо:
• провести работу по передаче муниципального жилищного фонда в муниципальную казну;
• подготовить форму договора управления многоквартирными домами в соответствии с нормой Жилищного кодекса, устанавливающей его существенные условия;
• оказывать организационную и методическую помощь наиболее активным собственникам при выборе способа управления, организовать проведение собраний в многоквартирных домах по выбору способа управления;
• организовать проведение конкурсов по выбору управляющих компаний в тех домах, где собственники не избрали способ управления и его не реализовали;
• подготовить конкурсную документацию, порядок определения объемов работ и цены договора.
В многоквартирных домах, в которых доля муниципалитета в общем имуществе составляет более 50%, выбор способа управления зависит фактически от муниципалитета. Для принятия решения о выборе способа управления муниципалитету необходимо соблюсти процедурные формальности по подготовке и проведению собрания. При выборе способа управления муниципалитет может учитывать мнение других собственников помещений.
В домах, в которых собственники не выбрали способ управления, муниципалитету необходимо будет привлекать управляющие компании. Администрация в этом случае может установить конкретный размер платы за содержание и ремонт жилья для определенных категорий домов. Управляющие компании для каждого дома могут определить перечень и объемы работ исходя из установленной цены в зависимости от его технического состояния и возможных пожеланий собственников.
В случае если доля муниципалитета в общем имуществе многоквартирного дома составляет менее 50%, то его основная задача заключается в организации общего собрания собственников. Данную работу можно разделить на следующие этапы: подготовительная работа, объявление и проведение собрания. В таких домах проводится политика постепенной передачи ответственности за их управление жителям домов. Для этого целесообразно создавать товарищества собственников жилья (ТСЖ), которые имеют ряд особенностей, представляющих преимущества для членов товарищества. В частности, ТСЖ определяет обязательные платежи и взносы для собственников помещений, в том числе и на капитальный ремонт, самостоятельно заказывают и контролируют выполняемые работы и предоставляемые услуги. По мере создания ТСЖ формируется спрос на услуги управления многоквартирными домами, который приведет к конкуренции в сфере управления жильём и как следствие к повышению качества работ и предоставляемых услуг.
В настоящее время органы местного самоуправления (как и другие собственники) не имеют точной информации о техническом состоянии многоквартирных домов, о их реальном (не балансовом) износе. Для того чтобы знать, сколько необходимо финансовых средств на капитальный ремонт, реконструкцию или модернизацию домов, необходимо иметь пообъектные акты обследования технического состояния. В этой связи органам местного самоуправления необходимо подготовить графики обследования многоквартирных домов и организовать работу по оценке технического состояния жилищной недвижимости. Это позволит определить размер средств, необходимых для ее восстановления, либо ремонта. Проведение последующих осмотров с определенной периодичностью позволит оценивать результаты организации содержания и ремонта жилья управляющими организациями. Если многоквартирный дом отвечает общим техническим требованиям (техническим регламентам), это означает, что управляющая организация надлежащим образом организует его содержание и ремонт.